51、土地出讓金一般計(jì)算辦法

（1）有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。

（2）發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

（3）通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

（4）劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

52、PPP

PPP(Public—Private—Partnership)指在公共服務(wù)領(lǐng)域，政府采取競(jìng)爭(zhēng)性方式選擇具有投資、運(yùn)營(yíng)管理能力的社會(huì)資本，雙方按照平等協(xié)商原則訂立合同，由社會(huì)資本提供公共服務(wù)，政府依據(jù)公共服務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果向社會(huì)資本支付對(duì)價(jià)。PPP是以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式提供服務(wù)，主要集中在純公共領(lǐng)域、準(zhǔn)公共領(lǐng)域。PPP不僅是一種融資手段，還是一次體制機(jī)制變革，涉及行政體制改革、財(cái)政體制改革、投融資體制改革。

53、BOT

BOT是（build—operate—transfer）即“建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓”，實(shí)質(zhì)上是基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的一種方式，以政府和私人機(jī)構(gòu)之間達(dá)成協(xié)議為前提，由政府向私人機(jī)構(gòu)頒布特許，允許其在一定時(shí)期內(nèi)籌集資金建設(shè)某一基礎(chǔ)設(shè)施并管理和經(jīng)營(yíng)該設(shè)施及其相應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)。政府對(duì)該機(jī)構(gòu)提供的公共產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量和價(jià)格可以有所限制，保證私人資本具有獲取利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。整個(gè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)由政府和私人機(jī)構(gòu)分擔(dān)。當(dāng)特許期限結(jié)束時(shí)，私人機(jī)構(gòu)按約定將該設(shè)施移交給政府部門，轉(zhuǎn)由政府指定部門經(jīng)營(yíng)和管理。

54、BT

BT是英文Build（建設(shè)）和Transfer（移交）縮寫形式，意即“建設(shè)--移交”，是政府利用非政府資金來進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作通過項(xiàng)目公司總承包，融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過程。目前采用BT模式籌集建設(shè)資金成了項(xiàng)目融資的一種新模式。

55、招標(biāo)有哪些方式？

招標(biāo)按競(jìng)爭(zhēng)開放程度，招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。

（1）公開招標(biāo)。屬于非限制性競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)，這是一種充分體現(xiàn)招標(biāo)信息公開性、招標(biāo)程序規(guī)范性、投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)公平性，大大降低串標(biāo)、抬標(biāo)和其他不正當(dāng)交易的可能性，最符合招標(biāo)投標(biāo)優(yōu)勝劣汰和三公原則的招標(biāo)方式，常用的采購(gòu)方式。

（2）邀請(qǐng)招標(biāo)。屬于有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，也稱選擇性招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)適用于因涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密、商業(yè)機(jī)密、施工工期或貨物供應(yīng)周期緊迫、受自然地域環(huán)境限制只有少量幾家潛在投標(biāo)人可供選擇等條件限制而無法公開招標(biāo)的項(xiàng)目，或者受項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜和特殊要求限制，且事先已經(jīng)明確知道只有少數(shù)特定的潛在投標(biāo)人可以響應(yīng)投標(biāo)的項(xiàng)目，或者招標(biāo)項(xiàng)目較小，采用公開招標(biāo)方式的招標(biāo)費(fèi)用占招標(biāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)值比例過大的項(xiàng)目。

56、投資密度

投資密度是指單位面積內(nèi)吸收投入的資金數(shù)量，工業(yè)園區(qū)資密度主要指工業(yè)園區(qū)累計(jì)投資額（包括園區(qū)和企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施投入、購(gòu)地投入、基建投入、設(shè)備投入及其他投入）與建成面積的比值投資密度=工業(yè)園區(qū)累計(jì)數(shù)額/建成面積的比值。

57、投資回收期 

投資回收期亦稱“投資回收年限”。投資項(xiàng)目投產(chǎn)后獲得的收益總額達(dá)到該投資項(xiàng)目投入的投資總額所需要的時(shí)間 (年限)。投資回收期的計(jì)算有多種方法。按回收投資的起點(diǎn)時(shí)間不同，有從項(xiàng)目投產(chǎn)之日起計(jì)算和從投資開始使用之日起計(jì)算兩種；按回收投資的主體不同，有社會(huì)投資回收期和企業(yè)投資回收期；按回收投資的收入構(gòu)成不同，有盈利回收投資期和收益投資回收期。

58、資產(chǎn)評(píng)估

資產(chǎn)評(píng)估是指由專門的機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、政策和調(diào)查研究所獲得的資料，根據(jù)特定目的，遵循一定的工作原則、程序和標(biāo)準(zhǔn)，采用相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)原則和適當(dāng)?shù)挠?jì)算方法，重新確定某種資產(chǎn)價(jià)值的工作，簡(jiǎn)要就是對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。

59、外資質(zhì)量評(píng)價(jià)的基本標(biāo)準(zhǔn)

（1）是否符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策；

（2）是否符合國(guó)家的區(qū)域外資政策；

（3）技術(shù)水平是否先進(jìn)適用；

（4）項(xiàng)目是否符合環(huán)保要求；

（5）能否提高原有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平；

（6）是否創(chuàng)出了中國(guó)自己的品牌；

（7）合資企業(yè)是否由本國(guó)資本掌握控股權(quán)；

（8）合資產(chǎn)品的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否優(yōu)化；

（9）合資是否有利于增強(qiáng)原有企業(yè)的活力；

（10）合資企業(yè)的利稅指標(biāo)是否達(dá)到要求；

（11）合資企業(yè)是否具有長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的后勁。

60、外來客商哪些投資可以計(jì)算實(shí)際進(jìn)資 

（1）農(nóng)業(yè)開發(fā)、生產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)年實(shí)際投入的生產(chǎn)成本；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)（含市場(chǎng)建設(shè)開發(fā)）項(xiàng)目，受讓土地投資、基礎(chǔ)工程費(fèi)和拆遷安置費(fèi)；

（3）以設(shè)備、技術(shù)、商標(biāo)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)作價(jià)的資金；

（4）在銀行長(zhǎng)期貸款（一年及以上）用于企業(yè)發(fā)展投入的資金；

（5）與駐市大中型企業(yè)合作開發(fā)項(xiàng)目的投資額；

（6）捐贈(zèng)用于生產(chǎn)性項(xiàng)目和社會(huì)公益事業(yè)的資金；

（7）企業(yè)的流動(dòng)資金（按當(dāng)年投資某月份的財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算），但流通、咨詢、中介服務(wù)類企業(yè)只認(rèn)定固定資產(chǎn)投資；

（8）各部門爭(zhēng)取上級(jí)計(jì)劃之外的資金。

61、外商投資企業(yè)如何辦理退稅手續(xù)

（1）納稅人申請(qǐng)減稅、免稅，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面申請(qǐng)，并按規(guī)定附送有關(guān)資料；

（2）減稅、免稅的申請(qǐng)須經(jīng)法律、行政法規(guī)規(guī)定的減稅、免稅審查批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批；

（3）納稅人在享受減稅、免稅待遇期間，仍應(yīng)按規(guī)定辦理納稅申報(bào)，并按稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定報(bào)送減免稅金統(tǒng)計(jì)報(bào)告；

（4）納稅人必須按照法律、行政法規(guī)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定使用減免稅金。對(duì)不按規(guī)定用途使用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)取消減稅、免稅，并追回已減免的稅款；

（5）納稅人享受減稅、免稅的條件發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后停止其減稅、免稅，對(duì)不報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)追回已相應(yīng)減免的稅款；

（6）減稅、免稅期滿，納稅人應(yīng)自期滿次日起恢復(fù)納稅。

62、M0用地

M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）是在工業(yè)用地（M類）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地，主要為了滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求。

M0是為適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟(jì)、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級(jí)需要而提出的城市用地分類。即在工業(yè)用地（M類）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），是指：融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。

63、三通一平，五通一平，七通一平，十一通一平分別指？

三通一平是建設(shè)項(xiàng)目在正式施工以前，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)達(dá)到水通、電通、道路通和場(chǎng)地平整等條件；

五通一平是建筑中為了合理有序施工進(jìn)行的前期準(zhǔn)備工作，一般包括：通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地；

七通一平指基本建設(shè)中前期工作的道路通、給水通、電通、排水通、熱力通、電信通、燃?xì)馔�及土地平整等的基礎(chǔ)建設(shè)。

十一通一平的基礎(chǔ)設(shè)施，即：道路、給水、雨水、污水、電力、供熱、工業(yè)蒸汽、天然氣、通訊、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和土地平整。

64、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型

（1）特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)是專門為從事某種產(chǎn)業(yè)的企業(yè)而設(shè)計(jì)的園區(qū)，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位明確。這種園區(qū)一般是在區(qū)域特色工業(yè)也就是地方企業(yè)集群發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的。

（2）產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)式的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式往往是政府或企業(yè)在沒有切實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地區(qū)征用土地完善基礎(chǔ)設(shè)施，然后再運(yùn)營(yíng)相關(guān)成熟模式來形成園區(qū)，加上優(yōu)惠政策招商引資,，吸引企業(yè)進(jìn)駐,，所謂的“筑巢引鳳”，可以稱之為先建園區(qū)后引產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。

（3）按其類型可分為：物流園區(qū)、科技園區(qū)、文化創(chuàng)意園區(qū)、總部基地、生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等。

65、政府引導(dǎo)基金

政府引導(dǎo)基金又稱創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)基金，是指由政府出資，并吸引有關(guān)地方政府、金融、投資機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本，不以營(yíng)利為目的，以股權(quán)或債權(quán)等方式投資于創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)或新設(shè)創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金，以支持創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展的專項(xiàng)資金。

66、工業(yè)用電

工業(yè)用電是指主要從事大規(guī)模生產(chǎn)加工行業(yè)的企業(yè)用電。三相380V供電，或者直接高壓電線進(jìn)戶。

67、大工業(yè)電價(jià)

大工業(yè)電價(jià)，是用戶受電變壓器總?cè)萘浚ò�括不�?jīng)過變壓器的高壓電機(jī)的容量）在315kVA及以上的電冶煉、烘焙、電解、電化的一切工業(yè)生產(chǎn)用電，機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校、學(xué)術(shù)研究、試驗(yàn)等單位的附屬工廠生產(chǎn)產(chǎn)品并納入國(guó)家計(jì)劃或?qū)ν獬惺丈�產(chǎn)及修理業(yè)務(wù)的用電電價(jià) 。

68、市場(chǎng)化招商

市場(chǎng)化招商引資是指依靠市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用通過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源，由政府部門退出主導(dǎo)位置讓位于企業(yè)和其他社會(huì)組織的一種招商引資模式。招商引資本質(zhì)上是一種市場(chǎng)活動(dòng)，其主體地該是市場(chǎng)與社會(huì)。因此，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善，市場(chǎng)化招商引資自然浮出水面，成為新時(shí)期招商引資的理想模式。

69、項(xiàng)目包裝

項(xiàng)目包裝是項(xiàng)目發(fā)掘、論證、包裝、推介、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)全過程的一攬子計(jì)劃。而項(xiàng)目的實(shí)施成功與否，除其它條件外，首要的一點(diǎn)就是所包裝的項(xiàng)目是否具有足夠吸引力來引入資本的投入。

70、項(xiàng)目包裝應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)把握的幾個(gè)問題

（1）要認(rèn)真學(xué)習(xí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論，掌握與項(xiàng)目包裝的相關(guān)知識(shí)。

（2）項(xiàng)目包裝要符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。包裝項(xiàng)目時(shí)要看項(xiàng)目是否具有市場(chǎng)效益和發(fā)展前景，看項(xiàng)目是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)還是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，看項(xiàng)目是短期見效賺錢還是長(zhǎng)時(shí)間才能收回成本。要深刻認(rèn)識(shí)項(xiàng)目包裝的目的是：要讓投資者在短時(shí)間內(nèi)選擇既是政府需要的，又是投資商風(fēng)險(xiǎn)較小的和發(fā)展前景看好的。

71、怎樣編制項(xiàng)目？

（1）按照省招商合作局統(tǒng)一的格式進(jìn)行編制。

（2）在項(xiàng)目概況方面，著重介紹實(shí)施該項(xiàng)目的目的、必要性依據(jù)、擁有的資源狀況和擬選址情況。

（3）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容上，應(yīng)該說明項(xiàng)目準(zhǔn)備建設(shè)多大的生產(chǎn)規(guī)模投資額多大。

（4）效益分析上，應(yīng)著重分析實(shí)施該項(xiàng)目的年產(chǎn)值有多大，投資利潤(rùn)率有多大，帶來的社會(huì)效益如何。

（5）市場(chǎng)前景方面，應(yīng)分析包括國(guó)際國(guó)內(nèi)對(duì)該產(chǎn)品的需要情況、現(xiàn)有產(chǎn)能、市場(chǎng)空間有多大以及未來的發(fā)展?fàn)顩r怎么樣。

72、項(xiàng)目評(píng)估指標(biāo)有哪些？

（1）項(xiàng)目主體產(chǎn)能規(guī)模和項(xiàng)目投資總額

（2）項(xiàng)目所屬產(chǎn)業(yè)是否符合產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

（3）項(xiàng)目效益評(píng)估（主要指稅收）

（4）項(xiàng)目達(dá)效速度

（5）投資項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景

（6）環(huán)境影響

（7）是否屬外資項(xiàng)目

73、園區(qū)招商的主要環(huán)節(jié)構(gòu)成

客戶拜訪—電話接聽—預(yù)約來訪—客戶接待—客戶跟進(jìn)—客戶洽談—合同簽訂—回款保障—裝修入駐—園區(qū)服務(wù)。

74、產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的四個(gè)階段

階段一：開發(fā)前期招商開發(fā)前期招商，是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)期間就需要進(jìn)行的招商，通常指大的主導(dǎo)企業(yè)招商、大型項(xiàng)目招商等。

階段二：開發(fā)中期招商開發(fā)中期招商，是指開發(fā)商為了推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的招商，按照項(xiàng)目的市場(chǎng)定位進(jìn)行有選擇的、大型企業(yè)的招商。

階段三：開園招商開園招商，主要是為了項(xiàng)目順利開業(yè)所進(jìn)行的招商工作。

階段四：開園后招商開園后招商，是指項(xiàng)目開業(yè)后進(jìn)行的招商工作，根據(jù)園區(qū)定位進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整。

75、產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商特點(diǎn)

特點(diǎn)一：招商是一個(gè)系統(tǒng)工程產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目招商是一項(xiàng)科學(xué)而系統(tǒng)的工程，具有難度大、涉及面廣、時(shí)間跨度大、短時(shí)效果不明顯等特點(diǎn)。

特點(diǎn)二：招商周期長(zhǎng)園區(qū)成功招引一家投資企業(yè)的周期為6—8個(gè)月，而招進(jìn)大型企業(yè)耗費(fèi)時(shí)間往往在一年以上。

特點(diǎn)三：對(duì)招商從業(yè)人員要求高產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，必須有完備的產(chǎn)業(yè)計(jì)劃、雄厚的資金實(shí)力，還要有一批既懂地產(chǎn)又懂產(chǎn)業(yè)的復(fù)合型人才和專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。

76、產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商原則

招商是產(chǎn)業(yè)園區(qū)重點(diǎn)工作，但是“見商即招”的做法不可取，招商中需要遵循以下原則：

（1）突出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，突出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)招商，抓龍頭促集群，以重大項(xiàng)目帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)跨越。

（2）突出重點(diǎn)區(qū)域瞄準(zhǔn)重點(diǎn)區(qū)域：珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀等區(qū)域，集中人力、物力，開展針對(duì)性招商。

（3）突出園區(qū)特色結(jié)合自身區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分布特點(diǎn)，整合優(yōu)質(zhì)資源，形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，打造園區(qū)特色產(chǎn)業(yè)。

（4）產(chǎn)業(yè)集聚原則結(jié)合實(shí)際和自身優(yōu)勢(shì)，研究確立園區(qū)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。積極引入高端、總部型、規(guī)模大、產(chǎn)出高的產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，培育壯大園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)。

（5）質(zhì)量?jī)?yōu)先原則嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目引進(jìn)參考標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)引入項(xiàng)目進(jìn)行全面、客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)，認(rèn)真進(jìn)行可行性分析。對(duì)于能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，形成區(qū)域品牌的項(xiàng)目，需予以重點(diǎn)扶持。

77、產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商模式

（1）購(gòu)地自建

入園企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展需求購(gòu)買土地自主投資建廠。

（2）廠房出售或出租

園區(qū)根據(jù)入園企業(yè)需求度身定做廠房，以出租方式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出售方式轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。

（3）定向開發(fā)

企業(yè)定制業(yè)務(wù)是指根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)辦公特殊需求，進(jìn)行物業(yè)的“量身定制“，單獨(dú)規(guī)劃計(jì)劃、建造物業(yè)交由企業(yè)使用，并提供入住后服務(wù)。

（4）先租后買

園區(qū)按投資者要求修建廠房，先租后買。

（5）合資合作

園區(qū)以土地或廠房入股，入園企業(yè)以設(shè)備、技術(shù)等投入，合資或合作組建新的公司。

78、產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商工作流程 

（1）招商前準(zhǔn)備

對(duì)園區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和目標(biāo)客戶分析

確定招商條件和對(duì)象

確定經(jīng)營(yíng)模式：投資經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、直接經(jīng)營(yíng)、虛擬經(jīng)營(yíng)

制定招商優(yōu)惠策略

擬定整體招商方案

戰(zhàn)略制定客戶招商月計(jì)劃、周計(jì)劃

招商人員準(zhǔn)備

招商材料前期準(zhǔn)備

（2）初期開發(fā)階段

開發(fā)客戶、對(duì)客戶信息歸檔完善

選信息，審核

研究項(xiàng)目，填寫信息表及項(xiàng)目表

做項(xiàng)目材料，研究企業(yè)

進(jìn)行拜訪、接洽

（3）中期洽談階段

客戶需要了解，站在客戶立場(chǎng)幫企業(yè)分析

詳細(xì)詢問企業(yè)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)

進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽

介紹園區(qū)，推薦廠房

帶客戶到現(xiàn)場(chǎng)商洽項(xiàng)目與投資建議、跟蹤、備案

雙方確定合作對(duì)象、簽訂定招商意向書、交納定金

與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可

項(xiàng)目評(píng)估

項(xiàng)目跟蹤（追蹤）

簽定協(xié)議或草簽合同

（4）后期簽訂注冊(cè)階段

簽定租賃合同，確定當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策

收取租金及注冊(cè)材料

協(xié)助在當(dāng)?shù)刈��?cè)公司

長(zhǎng)期服務(wù)

79、招商引資工作中有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

（1）項(xiàng)目可行性法律論證問題

（2）投資方資信及履約能力問題

（3）簽約主體問題

（4）出資問題

（5）土地使用權(quán)相關(guān)問題

（6）優(yōu)惠政策問題

（7）政府擔(dān)保問題

（8）合同權(quán)利義務(wù)失衡問題

（9）違約責(zé)任問題

（10）合同條款與文字表述規(guī)則問題

80、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

園區(qū)綜合模式、地產(chǎn)商模式、企業(yè)自用模式、基金模式、政府開發(fā)模式等。

81、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。以獨(dú)棟寫字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對(duì)象，整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。

82、物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施，比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

83、企業(yè)選址的原因有哪些？

投資新辦、增產(chǎn)擴(kuò)容、戰(zhàn)略性搬遷、增設(shè)分廠、政策牽引等

84、企業(yè)選址需要考慮的因素 

選位：地區(qū)政策、目標(biāo)市場(chǎng)、原材料供應(yīng)、運(yùn)輸條件、與協(xié)作廠家的位置、勞動(dòng)力資源、氣候條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等

定址：場(chǎng)所大小和成本、周邊環(huán)境、地質(zhì)條件、可拓展條件、員工生活方便性等

85、企業(yè)選址的四個(gè)階段

第一階段：地址篩選

第二階段：實(shí)地考察

第三階段：協(xié)商洽談

第四階段：執(zhí)行投資計(jì)劃

86、影響企業(yè)家投資的因素有哪些？

市場(chǎng)潛力、生產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、投資經(jīng)營(yíng)成本、區(qū)位交通、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套是否完善。

87、產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商成功核心點(diǎn) 

（1）市場(chǎng)情況調(diào)查

市場(chǎng)真實(shí)需求的把握是招商成功的關(guān)鍵之一，招商負(fù)責(zé)人必須隨時(shí)了解市場(chǎng)變化的情況，包括：需求變化、政策變化、環(huán)境變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。

（2）園區(qū)的功能定位

定位是否準(zhǔn)確與完善，關(guān)系到企業(yè)入駐后未來發(fā)展的關(guān)鍵要素，也是增強(qiáng)企業(yè)信心的關(guān)鍵。

（3）完善的營(yíng)銷推廣方案

形象與主題的成功定位，能吸引大量關(guān)注的眼光，自然成功的機(jī)會(huì)更高。

（4）精密的招商執(zhí)行方案

招商工作就如去戰(zhàn)場(chǎng)打戰(zhàn)，沒有安排和計(jì)劃的作戰(zhàn)方案，必然的結(jié)果就是失敗。

（5）招商團(tuán)隊(duì)的組建

人才戰(zhàn)略、資源整合才是關(guān)鍵，不同行業(yè)的資源整合在一起，對(duì)招商的成功率起到重要的作用。

（6）招商政策的執(zhí)行

在市場(chǎng)實(shí)操過程中，多渠道、多方式展開招商工作，及時(shí)調(diào)整主攻策略，是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

（7）策略調(diào)整

在實(shí)際招商過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)招商政策不符合市場(chǎng)需求或招商策略失誤的情況，這就需要招商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人在實(shí)際執(zhí)行過程中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并對(duì)招商政策及招商策略進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。

88、政府園區(qū)招商渠道有哪些？

（1）行業(yè)渠道

行業(yè)信息平臺(tái)：行業(yè)網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)絡(luò)論壇、QQ、微信群、招商會(huì)等。行業(yè)渠道是最有效，最具針對(duì)性，利用行業(yè)渠道，對(duì)后期工作起到事半功倍效果。

（2）信息渠道

項(xiàng)目相關(guān)的信息咨詢機(jī)構(gòu)建立關(guān)系，利用利益互補(bǔ)，建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。

（3）業(yè)界渠道

依托業(yè)界同行的渠道開展，如：中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟等。

（4）人脈渠道

人脈渠道是渠道建設(shè)重要的組成部分人脈渠道的開發(fā)平臺(tái)：相關(guān)講座、相關(guān)演講、論壇、晚會(huì)、行業(yè)活動(dòng)開展。

89、政府園區(qū)招商引資的方式有哪些？

（1）資源招商

資源招商是指依靠當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)資源，引進(jìn)投資項(xiàng)目。例如，一個(gè)地區(qū)有優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品、煤炭、礦產(chǎn)等優(yōu)勢(shì)資源，克積極引進(jìn)一批煤化工、農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)、礦產(chǎn)資源開發(fā)和商貿(mào)物流項(xiàng)目。充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)資源，進(jìn)行針對(duì)性的資源招商，以資源換項(xiàng)目，將優(yōu)勢(shì)資源配置給優(yōu)質(zhì)企業(yè)，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，讓企業(yè)看到了“投資”的效益，從而前來投資建設(shè)項(xiàng)目。

（2）項(xiàng)目招商

項(xiàng)目招商，就是園區(qū)不但提供場(chǎng)所，而且還依托園區(qū)來提供項(xiàng)目，用園區(qū)的項(xiàng)目來招商。

（3）產(chǎn)業(yè)招商

以產(chǎn)業(yè)為依托，借助當(dāng)?shù)乇容^優(yōu)勢(shì)和合理的產(chǎn)業(yè)定位，圍繞產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)品及其上下游產(chǎn)品進(jìn)行招商，有意識(shí)地選擇符合本地產(chǎn)業(yè)需求的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)攻關(guān)引進(jìn)，對(duì)優(yōu)化當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)·起到積極作用，并形成產(chǎn)業(yè)聚集，進(jìn)一步積累資本。

（4）活動(dòng)招商

提供會(huì)議活動(dòng)來招商是一種效果非常好的方法，舉辦和參加各種會(huì)議，廣泛接觸交流，尋找合適的有投資欲望的合作伙伴。會(huì)議上面對(duì)面宣傳園區(qū)項(xiàng)目的情況，現(xiàn)場(chǎng)與投資企業(yè)互動(dòng)交流。

（5）展會(huì)招商

展會(huì)招商是通過各種方式將那些對(duì)擬辦展覽會(huì)所展示的產(chǎn)品有需要和感興趣的采購(gòu)商和其他觀眾引進(jìn)展覽會(huì)，邀請(qǐng)觀眾到展會(huì)來參觀。觀眾是展會(huì)成功舉辦不可或缺的重要因素，擁有一定數(shù)量和質(zhì)量的觀眾是一個(gè)展會(huì)成功的重要標(biāo)志之一。一般來說，"招商比招展更重要"，展會(huì)成功的關(guān)鍵在于招商。

（6）商會(huì)招商

商會(huì)招商是指利用本地以及其他各地的商會(huì)，走訪各地的同鄉(xiāng)商會(huì)、行業(yè)商會(huì)、基層商會(huì)、私企協(xié)會(huì)、臺(tái)商協(xié)會(huì)以及代表性企業(yè)，拜訪商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，會(huì)晤企業(yè)界人士，就加強(qiáng)雙方交流合作進(jìn)行深入探討。主動(dòng)請(qǐng)進(jìn)來，積極邀請(qǐng)來實(shí)地考察。

（7）上門招商

上門招商也可以叫敲門招商、登門招商，是一種最直接的招商方式，招商效果顯著。它主要是在園區(qū)確定招商群體之后，有針對(duì)性地有目的地進(jìn)行走訪和溝通，傳達(dá)園區(qū)的招商信息，進(jìn)行招商。

（8）駐點(diǎn)招商

在目標(biāo)企業(yè)聚集的地方，園區(qū)可以考慮派招商人員駐點(diǎn)招商，設(shè)立招商分部，減少招商人員來回的成本。

（9）中介招商

中介招商是通過專業(yè)的投資中介機(jī)構(gòu)，將招商項(xiàng)目推向相關(guān)投資市場(chǎng)，然后通過公開、公平、公正的嚴(yán)格程序，由專業(yè)機(jī)構(gòu)為招商方選擇合適的合作伙伴和投資者。

（10）傳媒招商

傳媒招商主要包括在報(bào)紙、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)、信件等媒體上進(jìn)行招商宣傳，刊登招商項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目推介，吸引有投資意向的投資者前來考察投資。

（11）廣告招商

刊登園區(qū)招商廣告是目前大多數(shù)園區(qū)開展招商最常用的一種方法，園區(qū)招商廣告多樣化，但是成本相對(duì)較高，因此，一定要針對(duì)特定的目標(biāo)企業(yè)和區(qū)域選擇相應(yīng)的廣告方式，以提升宣傳的效果。

（12）網(wǎng)絡(luò)招商

通過網(wǎng)絡(luò)這一工具，發(fā)布信息、收集信息、整理信息、聯(lián)絡(luò)投資者、服務(wù)投資者，從而讓投資者知道園區(qū)，最終達(dá)到招引企業(yè)入駐的目的。

（13）以商招商

以商招商借助企業(yè)的信息渠道、商務(wù)渠道、人脈資源，能達(dá)到以最小的成本獲取更大的效應(yīng)。園區(qū)可以將廣泛開展以商招商工作作為對(duì)外開放招商的突破口。

（14）委托招商

委托招商是指在重點(diǎn)區(qū)域的城市有選擇地聘請(qǐng)有實(shí)力、有資源的企業(yè)家、知名人士、商會(huì)組織和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及在園區(qū)的外來投資者和投資企業(yè)中選聘招商代表，簽訂代理合同，委托鼓勵(lì)他們幫助聯(lián)系其他投資者來園區(qū)置業(yè)投資。

（15）關(guān)系招商

關(guān)系招商的做法，要利用好政府的關(guān)系和園區(qū)投資者的關(guān)系。

（16）優(yōu)惠招商

優(yōu)惠招商是指通過各種政策上的優(yōu)惠吸引企業(yè)入駐，一般在產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目初建時(shí)期基本都要依靠政策優(yōu)惠招商，通過各種戰(zhàn)場(chǎng)上的優(yōu)惠吸引企業(yè)。

90、產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌傳播策略 

第一步：構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌策略平臺(tái)

第二步：構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)廣告?zhèn)鞑ジ拍钇脚_(tái)

第三步：確定產(chǎn)品銷售和招商的傳播概念

第四步：構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)廣告執(zhí)行平臺(tái)

91、發(fā)布園區(qū)招商信息的常用渠道

（1）通過宣傳媒介傳播：通過報(bào)紙、雜志、新聞發(fā)布會(huì)、行業(yè)管理部門內(nèi)部刊物、互聯(lián)網(wǎng)招商平臺(tái)等。

（2）通過中介機(jī)構(gòu)傳播：通過專門的招商引資平臺(tái)投放廣告、捕捉意向客戶。

（3）私人介紹：私人介紹帶有信任成分，通過洽談大都能夠進(jìn)入考察階段，成功率較高。

（4）直接聯(lián)系：通過電話簿等企業(yè)登記渠道，查詢到潛在投資者聯(lián)系方式直接發(fā)函或致電。

92、哪些土地可以免繳土地使用稅

（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；

（2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；

（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（4）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；

（5）直接用于農(nóng)林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅5-10年；

（7）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

93、哪些土地可以減免土地使用稅

下列土地由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅：

（1）個(gè)人所有的居住房屋及院落用地；

（2）房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前已租的居民住房用地；

（3）免稅單位職工家屬的宿舍用地；

（4）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；

（5）集體和個(gè)人開辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。

94、園區(qū)招商培訓(xùn)的核心內(nèi)容

（1）園區(qū)機(jī)項(xiàng)目知識(shí)培訓(xùn)

（2）溝通技巧培訓(xùn)：接聽電話、接待語(yǔ)言、洽談技巧、儀表舉止等

（3）招生專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：招商流程、談判技巧、表格填寫等

（4）招商要領(lǐng)培訓(xùn)：招商的戰(zhàn)略步驟、目標(biāo)分解、企業(yè)定位合同解讀、市場(chǎng)操作方案、常見問題的解答與應(yīng)對(duì)等

95、招商談判前需要掌握

（1）熟悉政策法規(guī)

（2）掌握投資環(huán)境

（3）清楚項(xiàng)目現(xiàn)狀

（4）具備談判所需的策略和藝術(shù)

96、招商談判前需要做哪些準(zhǔn)備工作

（1）談判人員的組成

誰(shuí)主談，誰(shuí)配合，誰(shuí)做顧問，各種角色要齊備，事先要有明確的分工。談判人選必須慎重考慮，作為招商談判人員必須注重平時(shí)的學(xué)習(xí)和實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練，不斷提高自己的綜合談判素質(zhì)和能力。

（2）談判材料的準(zhǔn)備

招商項(xiàng)目材料的準(zhǔn)備。招商項(xiàng)目材料一般包括：環(huán)境材料、招商主體資料、招商項(xiàng)目資料、招商技術(shù)資料、商標(biāo)與專利資料等。法律文件的準(zhǔn)備。

97、招商談判的基本過程

（1）導(dǎo)入階段

這個(gè)階段主要是參與者介紹對(duì)方認(rèn)識(shí)，通過自我介紹和互相介紹，使參與者互相有一個(gè)大致的了解。

（2）概述階段

概述的目的一方面表達(dá)自己的目的和想法，但不能合盤端出，同時(shí)隱藏著摸底對(duì)方的意圖。

（3）明示階段

談判雙方一般無外乎四個(gè)問題：自己所求，對(duì)方所求，彼此互相所求和外表沒有表露的內(nèi)蘊(yùn)需求。

（4）交鋒階段

交鋒階段是在談判中雙方堅(jiān)持立場(chǎng)的對(duì)抗階段。

（5）妥協(xié)階段

交鋒階段不會(huì)永遠(yuǎn)僵持下去，接下來的是一方的妥協(xié)或雙方的共同妥協(xié)。

（6）協(xié)議階段

經(jīng)過交鋒和妥協(xié)，雙方認(rèn)為達(dá)到自己的理想，可以簽訂協(xié)議或合同。

98、招商談判人員三具備

（1）過硬的業(yè)務(wù)知識(shí)

（2）準(zhǔn)確的語(yǔ)言表達(dá)能力

（3）穩(wěn)定的心理素質(zhì)

99、產(chǎn)業(yè)介紹技巧

從營(yíng)銷學(xué)角度來說，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品介紹應(yīng)當(dāng)遵循“特性→優(yōu)點(diǎn)→利益”的基本線索進(jìn)行闡述。從園區(qū)的特性賣點(diǎn)開始，對(duì)賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)之處進(jìn)行闡釋，最后再上升到給企業(yè)的利益層面上。

100、招商人員知識(shí)充電需要學(xué)習(xí)書籍

第一類市場(chǎng)營(yíng)銷方面的書

第二類企業(yè)管理方面的書

第三類金融證券方面的書

第四類科技創(chuàng)新方面的書